Grondbeleid

Grondbeleid
Inleiding, ontwikkelingen en risico's
Inleiding
Met ons grondbeleid bevorderen we het maatschappelijk gewenst ruimtegebruik en zorgen we voor een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten bij locatieontwikkeling. Grondbeleid verhoogt de kwaliteit van het ruimtegebruik.
Ontwikkelingen
Grondbeleid stelt de gemeente ruimtelijke plannen kan realiseren. De gemeente Buren heeft een grondbedrijf-functie. Dat wil zeggen dat de resultaten van de grondexploitatie onderdeel uitmaken van het resultaat zoals in de jaarrekening van de gemeente is vermeld. De gemeente geeft op de volgende twee manieren uitvoering aan ruimtelijke plannen.
De gemeente is grondeigenaar en ontwikkelt voor eigen rekening en risico. Dit noemen we actief grondbeleid.
De gemeente is geen grondeigenaar en begeleidt ingediende plannen van particuliere eigenaren. Dit noemen we faciliterend grondbeleid.
Slechts in uitzonderlijke gevallen voeren we actief grondbeleid. Het uitgangspunt is om faciliterend grondbeleid te voeren. We streven daarbij naar kostenneutrale ontwikkeling.
Risico's
Er zijn twee vormen van risico waar we bij grondbeleid rekening mee houden.
Risico's die horen bij een bepaald project.
Risico's die voortkomen uit externe ontwikkelingen en buiten de invloed van de gemeente liggen. Deze risico's beperken zich niet tot een bepaald project.
De eerste vorm van risico kunnen we inschatten en verwerken in de grondexploitatie. Voor de tweede vorm van risico nemen we in de grondexploitatie geen raming op. Voor deze algemene risico's reserveren we een bedrag in het weerstandsvermogen. Voorbeelden van mogelijke risico's zijn:
Partijen die overeenkomsten niet nakomen.
Projecten waarin de gemeente samenwerkt met een ontwikkelaar.
Onvoorziene kostenstijging.
Vertraging in de verkopen.
Wij bieden de raad jaarlijks de nota herziening grondexploitaties ter besluitvorming aan. Wij rapporteren in deze nota over de voortgang en de financiële situatie van de grondexploitaties. De paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing gaat nader in op de risico's van grondexploitaties.
Grondbeleid
Grondbeleid
Grondbeleid
Structuurvisie en de Wet ruimtelijke ordening (Wro)
Een onderdeel van de Wro is de grondexploitatiewet. Deze wet biedt een goede regeling voor het verhalen van kosten, een bijdrage te vragen voor binnenplanse verevening en locatie-eisen mogelijk te maken bij het begeleiden van een particulier initiatief.
Bij het ontwikkelen van een locatie spelen grondbezit en het voeren van een grondexploitatie een belangrijke rol. De Wro biedt de gemeente de mogelijkheid om de ruimtelijke ontwikkeling te sturen. Het biedt de gemeente instrumenten om de particuliere grondexploitatie te geleiden. De Wro verplicht elke gemeente één of meerdere structuurvisies op te stellen voor het gehele grondgebied. De structuurvisie is het strategisch document in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling. Het vormt een toetsingskader voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven en voor nieuwe bestemmingsplannen. De structuurvisie legt de basis voor verevening van bovenplanse kosten en een te vragen bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen.
De Wro gaat op in de Omgevingswet. Deze wet is in voorbereiding. De invoeringsdatum is uitgesteld en de wet zal niet voor 2019 in werking treden. We informeren de raad regelmatig over de voortgang van de implementatie.
Nota grondbeleid
De Raad stelde op 31 januari 2017 de Nota grondbeleid 2017 - 2020 vast. Deze strategische nota schetst op hoofdlijnen de kaders voor een transparant grondbeleid van de gemeente. Het uitgangspunt is om een faciliterend grondbeleid te voeren. Alleen in uitzonderingssituaties is actief grondbeleid mogelijk.
Als we kosten moeten verhalen doen we dat op basis van anterieure overeenkomsten. Dit is het zogenaamde private spoor van de Wro. Conform de gedachte achter de Wro zet de gemeente Buren in eerste instantie in op een samenwerkingsovereenkomst of grondexploitatieovereenkomst met de initiatiefnemer van een ontwikkellocatie.
Grondverwerving
Het uitgangspunt is dat wij gronden minnelijk verwerven (ongedwongen). Wanneer dat niet lukt zetten we het instrument van onteigening in. We maken optimaal gebruik van de mogelijkheden die de Wet voorkeursrecht ons biedt. Voordat we gronden verwerven, stellen we een verwervingsplan op.
Notitie Bouwen voor behoefte
De raad stelde in 2015 de notitie Bouwen voor behoefte vast. In deze notitie legden we vast dat we woningen willen bouwen die voorzien in de behoefte van onze inwoners. Met de regio en de provincie maakten we daarna afspraken over het te bouwen aantal woningen per gemeente. In september 2017 besprak de gemeenteraad de notitie Bouwen voor behoefte 2017.
Grondbeleid
Bouwgrondcomplexen
Bouwgrondcomplexen
Risico's
Het voeren van een grondexploitatie brengt risico's met zich mee. Projectspecifieke risico's zijn onder meer:
Meerwerk bij de uitvoering van bouw- en woonrijp maken en sloopwerkzaamheden.
Meerkosten voor bodemsanering.
Tegenvallende verkopen.
Meerkosten planbegeleiding door uitloop van het project.
Voor de projectspecifieke risico's ramen wij in de grondexploitatie een post voor onvoorziene kosten. Voor de algemene risico's nemen wij in het weerstandsvermogen een bedrag op.
Per 1 januari 2016 moeten gemeenten in sommige gevallen vennootschapsbelasting afdragen. Belastingadviseurs overleggen landelijk met de Belastingdienst over de interpretatie van diverse bepalingen in de wet. Of de gemeente Buren vennootschapsbelasting moet gaan betalen is op dit moment (september 2017) nog niet duidelijk.
Ontwikkelingen van de bouwgrondcomplexen
BT Doejenburg II Maurik
Het bedrijventerrein is klaar voor de verkoop. Er zijn nog werkzaamheden te verrichten om het bouw- en woonrijp maken af te ronden. Deze werkzaamheden voeren wij uit als dit noodzakelijk is voor een te verkopen kavel of als de uitvoering meerkosten in de toekomst kan voorkomen.
Tot en met 2020 is 6 ha te verkopen. We kunnen nog 12 bedrijfswoningen bouwen. Wij besteden veel aandacht aan de verkoopstrategie.
Teisterbant Kerk Avezaath
De gronden in het plan zijn eigendom van de gemeente en twee particuliere eigenaren. In 2013 stelde de raad de ruimtelijke visie vast. De raad streeft naar een woningbouwprogramma dat rekening houdt met de woonvisie en een woningbehoefteonderzoek. In 2018 leggen we hierover een voorstel aan de raad voor.
Hooghendijck Beusichem
De raad stemde januari 2016 in met de overname van het project door Vario / Looye. De ontwikkelaar bouwt de woningen in fasen en neemt gefaseerd de gronden af. Het verlies op het project is in 2015 genomen.